Закон против внуков или в пользу бабушек: юрист о рисках обратной ипотеки в Армении
09:31 , 17 ноября, 2025"Обратная ипотека", предлагаемая пенсионерам законодательными нововведениями, несет в себе серьезные риски для наследников жилья. Такую точку зрения в интервью Sputnik Армения выразил директор юридического офиса "Оганян" Левон Оганян, разъясняя законодательную инициативу Комитета кадастра недвижимости.
Представленный на общественное обсуждение законопроект предлагает ввести в Гражданский кодекс Республики Армения институты "Обратной ипотеки" и "Имущественного права супруга".
"Обратная ипотека", по сути, представляет собой поэтапную продажу недвижимости банку. Это позволит пенсионерам заложить собственную недвижимость, и без каких-либо платежей получать регулярный доход. То есть пенсионер сможет по частям получать стоимость своего жилья, продолжая в нём проживать. Авторы законопроекта утверждают, что право собственности на недвижимость будет сохраняться в течение всего срока действия договора.
Оганян отмечает, что для пенсионеров это дополнительная возможность распорядиться своим имуществом, тем более что по действующим правилам банки в основном не выдают кредиты пенсионерам, считая их высокорискованной и малообеспеченной группой.
Кроме того, "Обратная ипотека", по словам юриста, застрахует пенсионера от мошеннических схем, широко распространённых в Армении.
"На практике встречаются случаи, когда злоупотребляют институтом правопреемства или наследования. Люди пытаются найти выход, а если им не дают кредит, обращаются к знакомым, родственникам, оформляют недвижимость на их имя и на этом основании получают кредит — от имени "нового собственника". Позже встаёт вопрос о том, как вернуть право собственности на недвижимость реальному владельцу. Но если пенсионер сможет воспользоваться "обратной ипотекой" и получить деньги за счёт собственного имущества, то фиктивные "купли-продажи" с целью получения кредита несколько сократятся", — считает Оганян.
Однако после смерти пенсионера у его наследников начнутся проблемы.
Дело в том, что в момент оглашения завещания договор "обратной ипотеки" прекращается, и у правопреемников возникают обязательства перед банком.
Здесь наследнику нужно будет решить, выкупить "дедушкину недвижимость" обратно у банка, или же отказаться и от дома, и от долгов. Но до этого он должен будет доказать банку свой статус и право на наследование.
"В наших реалиях наследники - супруг, ребенок, внук и т.д. – как правило, не регистрируют свой статус у нотариусов, "автоматически" считая это имущество своей собственностью. А это исключает возможность возврата банку денег за недвижимость, и наследники не смогут сохранить ее за собой", — отмечает эксперт.
Кроме того, по его словам, из-за "унаследованных" кредитных обязательств наследник также может получить плохую кредитную историю и лишиться возможности получить кредит в будущем.
Ещё одним нововведением, предложенным Комитетом кадастра в своей законодательной инициативе, является право супруга на владение имуществом. Оно предусматривает, что совместно нажитое в браке имущество в случае смерти одного из супругов автоматически оформляется как собственность другого, а необходимость раздела имущества с оставшимися наследниками отпадает.
"Имущественные права супругов с учетом изменений в статью 201 предусматривают, что в случае как обычной ипотеки при приобретении жилья, так и обратной ипотеки после смерти одного из супругов имущество полностью переходит к другому и действует до смерти последнего, исключая какие-либо вопросы наследования со стороны других родственников", — уточняет Оганян.
"Обратная ипотека" отличается от стандартной тем, что, отличие от прямой продажи, пенсионер, заложивший свой дом, получит от банка всю сумму не сразу, а пропорциональными частями, ежемесячно. При этом он не будет платить комиссию за обслуживание и проценты.
По мнению авторов закона, это позволит пенсионеру иметь обеспеченную и безбедную старость.
Проект изменений в Гражданский кодекс вынесен на публичное обсуждение на единой платформе публикации проектов правовых актов. Он должен быть одобрен правительством, а затем представлен в Национальное собрание для обсуждения и принятия.